“在我國，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國民財富持續(xù)積累，社會上存在的相當數(shù)量離婚婦女、孤寡老人等弱勢群體的住房需求在一些情況下難以得到滿足。”清華大學法學院院長申衛(wèi)星在談到“住有所居”問題時說。
相關調(diào)查顯示，雖然公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等能夠解決大部分中低收入群體的住房問題，但仍有為數(shù)不少的人不符合這些條件，在城市高昂的房價面前，如何安身成了這個群體面臨的現(xiàn)實難題。
如今，民法典中專章設立“居住權”，為弱勢群體撐起了“保護傘”，讓保障性住房未覆蓋到的中低收入人群也可以實現(xiàn)“住有所居”。
對于立法初衷，根據(jù)關于民法典草案的說明，增加規(guī)定“居住權”這一新型用益物權，是為了貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求。相關部門負責人也提出，民法典規(guī)定居住權，是為了貫徹民法典物權編“物盡其用”的立法宗旨，希望住宅能夠最大限度地發(fā)揮效用，既可以滿足特定人群的居住需求，也可以靈活地滿足當事人的其他住房需求，最終實現(xiàn)住有所居的目標。
圖片來源：視覺中國
既然如此，我們應該如何理解這個“居住權”？是不是住在房子里就自然有了居住權？它與租房子獲得的使用權又有何不同呢？
“事實上，住在一個地方還真不意味著你擁有對這個房屋的法定居住權。夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家，這些基于婚姻家庭關系的情況，統(tǒng)統(tǒng)不屬于居住權。”北京大學法學院民法研究中心主任尹田說。民法典中的居住權，是指居住權人有權按照合同或者遺囑，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足自己生活居住的需要。中國政法大學民商經(jīng)濟法學院院長于飛闡釋，居住權與日常租房子獲得的對房屋的使用權是有較大差異的：租房子需要支付租金，而居住權除另有約定外是無償?shù)模蛔夥孔又荒苁呛贤幼嗫梢允呛贤部梢赃z囑設立，且租房子只是一紙合同，但居住權需要進行居住權登記；居住權不得轉(zhuǎn)讓、繼承，否則，就無異于所有權，所有權人及其繼承人等將永遠無法享有所有權；居住權可以設定期限，期限屆滿，或者居住權人死亡的，居住權就隨之消滅，但租房子一般是合同到期了租約才結束。
實踐中，社會對居住權的需求量并不少，一些社會機構假借“以房養(yǎng)老”之名，抵押賤賣或騙取老人房產(chǎn)的事件時有發(fā)生。那么，居住權中的“以房養(yǎng)老”與以房養(yǎng)老保險有多大的區(qū)別呢？
“以房養(yǎng)老保險，即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。其流程是，擁有房屋完全、合法產(chǎn)權的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。”北京金杜律師事務所某律師說，“而在以房養(yǎng)老的情況下，則是把房子所有權直接出讓給金融機構，從金融機構獲取對價的金錢，然后再為自身設定一個居住權，它的期限可以約定持續(xù)到居住權人死亡為止，從而安心住下去。”
“立法應當全面考慮所有人群，無論是強勢的，還是弱勢的。”中國法學會立法學研究會副會長劉克希認為，“居住權制度有利于多渠道保障民事主體安定，也有利于促進民事主體相互幫助、相互關心，有利于誠實信用，促進社會和諧進步。”也有學者提出，民法典是個工具箱，遇到什么特殊問題了，打開民法典，找一把合手的工具解決它。但這并非意味著里面的工具每時每刻都在發(fā)揮作用，而是遇到了問題打開工具箱時，能夠找到相應的解決工具。民法典所創(chuàng)設的“居住權”這樣的工具，不僅有利于中低收入群體的住房保障，而且滿足了不同群體對房屋財產(chǎn)權益的不同需求。
此外，還有一些問題，比如，設立了居住權的房子，因為居住權與所有權是分離的，入學權益、落戶權益該歸誰所有？倘若有人借“居住權”故意逃避債務，在房屋抵押、拍賣中該如何填補漏洞？如果未來征收房產(chǎn)稅，居住權人與所有權人到底該由誰繳納？中國人民大學副校長王軼說，這些恐怕將來還有待行政法規(guī)、司法解釋進一步加以明確。
民法典相關規(guī)定
第三百六十六條??居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條??設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。
居住權合同一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權期限；
（五）解決爭議的方法。
第三百六十八條??居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條??居住權不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條??居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。
第三百七十一條??以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規(guī)定。